La location-gérance constitue une solution attractive pour les propriétaires de fonds de commerce qui souhaitent prendre du recul tout en continuant à percevoir des revenus. Cependant, elle comporte plusieurs pièges qu’il convient de connaître pour éviter les désillusions et les conflits. Cet article aborde les pièges de la location-gérance en matière d’exploitation préalable, de clauses contractuelles, de publication, d’obligations du locataire-gérant et des conséquences fiscales. Voici un guide complet pour éclairer vos choix.
L’exploitation préalable du fonds de commerce pendant au moins deux années
Pour mettre en place un contrat de location-gérance, le propriétaire doit respecter certaines conditions, dont l’exploitation préalable du fonds de commerce pendant au moins deux années. Des exceptions existent, mais elles doivent être justifiées par un intérêt légitime et faire l’objet d’une validation par un juge.
Les exigences légales
Le Code de commerce stipule que le propriétaire doit avoir exploité le fonds de commerce ou l’établissement artisanal pendant au moins deux ans avant de le mettre en location-gérance. Ce délai vise à s’assurer que le fonds a une activité réelle et viable.
Possibilité de réduction du délai
Dans certaines situations, un juge peut réduire ou supprimer ce délai de deux ans si le propriétaire en justifie un intérêt légitime. L’intérêt légitime peut inclure des motifs comme une maladie, une incapacité de gestion, ou un besoin urgent de se retirer des affaires.
Le bail doit autoriser la mise en location-gérance
Un autre piège crucial à éviter concerne les clauses spécifiques dans le bail initial. Il est impératif de vérifier que le bail autorise la mise en location-gérance et de surveiller les éventuelles clauses d’exploitation personnelle ou d’interdiction de sous-location.
Clauses d’exploitation personnelle
Les clauses d’exploitation personnelle stipulent que le propriétaire doit exploiter lui-même le fonds de commerce. Dans ce cas, toute sous-location ou location-gérance serait contractuellement interdite sauf mention contraire.
Vérification des conditions du bail
Avant de conclure un contrat de location-gérance, il est important de lire attentivement les termes du bail pour vérifier que la location-gérance est autorisée. Cela limite les risques de litiges futurs entre le propriétaire et le locataire-gérant.
L’obligation de publier le contrat de location-gérance
Un aspect souvent négligé est l’obligation de publier le contrat de location-gérance dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours suivant sa signature. Cette formalité assure la transparence et offre une protection juridique aux deux parties.
Procédure et délais
La publication du contrat doit se faire dans un journal d’annonces légales du département où se situe le fonds de commerce. Cette démarche doit être accomplie dans les 15 jours suivant la signature du contrat.
Responsabilités du propriétaire et du locataire-gérant
Pendant les six mois suivant la publication, le propriétaire reste solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant. Cette période de solidarité vise à protéger les créanciers de l’entreprise.
Les obligations du locataire-gérant
Le locataire-gérant doit respecter plusieurs obligations pour maintenir le fonds de commerce dans des conditions optimales. Celles-ci incluent la gestion du personnel, l’entretien de l’enseigne, et le respect des termes financiers du contrat.
Maintenance du personnel et de l’enseigne
Le locataire-gérant doit maintenir le personnel en place et préserver la réputation de l’entreprise. Il doit également conserver l’enseigne et le nom commercial du fonds pour préserver sa valeur.
Redevance et responsabilités financières
Une redevance est due au propriétaire et peut être fixe ou proportionnelle au chiffre d’affaires ou aux bénéfices générés. Le locataire-gérant doit donc s’assurer d’une gestion financière rigoureuse pour honorer ses engagements.
Le sort du fonds à la fin du contrat de location-gérance
À la fin du contrat, plusieurs scénarios peuvent se présenter concernant l’état et la valeur du fonds de commerce. Le fonds est restitué au propriétaire, et diverses conséquences peuvent suivre en fonction de la gestion faite par le locataire-gérant.
Restitution et état du fonds
Le fonds de commerce doit être restitué dans l’état où il se trouve à la fin du contrat. Si le fonds a perdu de la valeur à cause d’une mauvaise gestion, le propriétaire en subit les conséquences. À l’inverse, si le fonds a gagné en valeur, le locataire-gérant ne reçoit généralement aucune indemnité.
Mauvaise gestion et responsabilités
En cas de mauvaise gestion par le locataire-gérant, le propriétaire peut engager sa responsabilité. Il est donc essentiel de suivre de près l’évolution de l’exploitation pour anticiper et corriger les déviations.
Le régime fiscal à la fin du contrat de location-gérance
La fiscalité représente un point d’attention particulier lors de la fin d’un contrat de location-gérance. Les revenus d’exploitation et les plus-values en cas de vente du fonds doivent être traités conformément aux règles fiscales en vigueur.
Impôt sur le revenu et bic
Les revenus issus de la location-gérance sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela inclut les redevances perçues par le propriétaire pendant la durée de la location-gérance.
Plus-values de cession
En cas de vente du fonds de commerce après la location-gérance, des règles spécifiques d’imposition s’appliquent sur les plus-values. Ces dispositions fiscales visent à éviter les abus et à assurer une répartition équitable des charges fiscales.
| Obligations | Propriétaire | Locataire-gérant |
|---|---|---|
| Publication du contrat | Oui | Non |
| Maintenance du personnel | Non | Oui |
| Redevance | Recevoir | Payer |
| Responsabilité des dettes | Oui (pendant 6 mois) | Oui |
| Entretien du fonds | Non | Oui |
Au final, bien connaître les pièges de la location-gérance et les obligations de chaque partie permet d’éviter de nombreux désagréments et de sécuriser au mieux cette opération juridique. Une planification minutieuse, une rédaction contractuelle appropriée, et des mécanismes de suivi régulier aident à garantir une gestion harmonieuse et profitable pour toutes les parties.